Në një diskutim të fundit në “Mailbag”, Matthew Yglesias u përpoq të shpjegojë pse pronarët e ndërtesave komerciale në metrot me çmime të larta mund të zgjedhin të mbajnë hapësirat bosh për periudha të gjata. Përgjigjja e tij filloi mirë, por u largua nga tema; një shënim i shkurtër i imë i bëri virale dhe u kërkua sqarim. Këtu është versioni i thjeshtëzuar i argumentit.
Përgjigja e shkurtër është se, në shumë raste, ulja e qirasë në një ndërtesë mund të çojë në falimentimin e bankës. Falimentimi është i dëmshëm për bankën dhe operatorin, ndaj të dyja palët preferojnë “të zgjaten dhe të pretendojnë” – të mbajnë ndërtesën bosh derisa tregu të ndryshojë. Kjo duket absurd, por në tregun e pasurive të patundshme komerciale, ndërtesa nuk është thjesht një strukturë, por një produkt financiar.
Vlera e një pasurie komerciale përcaktohet nga të ardhurat që ajo prodhon, jo nga çmimi i tregut si në tregun rezidencial. Kredia komerciale bazohet në aftësinë e ndërtesës për të paguar, dhe zakonisht është një “balloon note” me afat të shkurtër (5‑10 vjet), jo një hipotekë amortizuese afatgjatë. Për shembull, një operator parashikon qira neto prej 1 milion dollarësh në vit dhe cakton një normë kapitalizimi (cap rate) prej 5 %. Kjo i jep ndërtesës vlerë prej 20 milionë dollarësh (1 M / 0.05). Në bazë të kësaj vlerë, banka ofron një kredi jo më shumë se 80 % të vlerës, me afat të shkurtër dhe me kushtet që kufizojnë rrezikun.
Nëse pronari ulë qiranë për të tërhequr ndonjë qira, kjo mund të ulë të ardhurat dhe të bëjë që vlera e ndërtesës të bie nën pragun e kreditit, duke e detyruar bankën të fillojë falimentimin. Prandaj, në vend që të pranojnë një hyrje të ulët, pronarët zgjedhin të mbajnë ndërtesën bosh, duke shpresuar në një përmirësim të tregut që do t’i lejojë të rrisin qiranë në të ardhmen.
Ky “extend and pretend” është një strategji financiare që duket kontradiktore, por në kontekstin e tregut të pasurive të patundshme komerciale, ajo shpjegon pse shumë ndërtesa mbeten bosh për vite të tëra.